Die ersten Planungsschritte

Aus DER RABE RALF April/Mai 1999

Die letzte Fortsetzung schloß:

Wir sind eine Gruppe von fünf Familien, die das gemeinsame Ziel haben, den Gutshof Pinnow in der Uckermark zu kaufen. Dazu müssen wir herausfinden, welche Wege uns zur Verfügung stehen. Es müssen Finanzierungsmöglichkeiten gesucht und Kaufverhandlungen geführt werden. Dazwischen sind viele kleine Schritte zu organisieren.

Nachdem sich die Familien gefunden hatten, wurden die einzelnen Interessen und Vorstellungen zu dem Projekt gesammelt und miteinander verbunden. Hierbei war es notwendig festzulegen, wo unsere Arbeitsschwerpunkte liegen, und die laufenden Aufgaben auf die Gruppen zu verteilen. Bei einer kleinen Gruppe wie der unseren muß sich jedes Mitglied an der Arbeit und Organisation beteiligen, da sonst die Arbeit nicht zu schaffen ist.

Unsere ersten Verhandlungen mit den Eigentümern des Gutshofes, einer Baubüro GbR aus Berlin-Schöneberg, ergaben ein sehr unklares Bild. Außer dem gewünschten Verkaufspreis von 400.000 DM hatten sie eine gut strukturierte, umfangreiche Konzeption für die Gestaltung des Gutshauses und genaue Pläne für eine mögliche Sanierung. Aber in der Realität war davon nichts zu sehen. Das Gutshaus wirkte so stark vernachlässigt, wie es übernommen worden war, plus zusätzlichem Verfall.

Wir mußten also zunächst Informationen zu dem Gutshaus sammeln. Dazu waren mehrmalige Fahrten von Berlin zur zuständigen Gemeindeverwaltung von Pinnow nötig. Wir mußten herausfinden:

– Wie waren die ursprünglichen Verkaufsbedingungen der Gemeinde an die jetzigen Besitzer?

– Wie sah der Vertrag der Verkäufer mit der Gemeinde aus und wie war die Nutzungsklausel?

– Welche Auflagen gab es, sind diese erfüllt worden?

– Wie war das derzeitige Verhältnis?

– Würden die Besitzer einem Kauf zustimmen und unter welchen Bedingungen?

– Besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde? In den §§ 24 bis 28 des Baugesetzbuches sind die Voraussetzungen geregelt, unter denen die Gemeinde ein Vorkaufsrecht an Baugrundstücken ausüben kann.

Im zuständigen Bauamt fanden wir eine große Bereitschaft zur Zusammenarbeit. Wir erfuhren, daß die Gemeinde das Gutshaus mit der Auflage verkauft hatte, durch einen Gewerbeteil Arbeitsplätze für die dortige Bevölkerung zu schaffen. Die GbR hielt sich jedoch nicht an diese Auflage. Das Verhältnis zwischen ihr und der Gemeinde war schlecht, da Termine und Absprachen von der GbR nicht eingehalten wurden.

Im Falle eines Verkaufes durch die neuen Besitzer hat sich die Gemeinde für das Gutshaus das Rückkaufrecht gesichert, sofern sie mit einem Käufer nicht einverstanden ist. Die Gemeinde bestand auf einer gewerblichen Nutzung eines Teils des Gutshauses. Allerdings sollten die genauen Bedingungen mit uns noch einmal neu ausgehandelt werden.

Das bedeutete, daß wir eine klare Konzeption mit einer zeitlichen Aufschlüsselung unseres Projektes benötigten. Für die Gemeinde wäre das die Voraussetzung, einem Verkauf des Gutshauses zuzustimmen, und die Grundlage für eine gute Zusammenarbeit.

Um sich intensiver mit dem Kauf des Gutshauses zu beschäftigen, mußten weitere Fragen geklärt werden:

– Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich nach dem Baugesetzbuch?

– Soll der Bebauungsplan geändert werden oder besteht eine Veränderungssperre?

– Laufen bodenordnende Maßnahmen?

– Ruhen Baulasten auf dem Grundstück? Bei der Bauaufsichtsbehörde wird ein Baulastenverzeichnis geführt. Hierin eingetragen sind die Verpflichtungen des Eigentümers zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich aus dem öffentlichen Baurecht ergeben.

– Welche Festsetzungen enthalten der Bebauungsplan und die Ortssatzung über die zulässige bauliche Nutzung (Bauweise, Dachneigung, Stellflächen, Kinderspielplätze, Verkehrsflächen, Zufahrten, öffentliche Versorgungsleitungen etc.)?

Weiterhin mußte vor dem Kauf ein Auszug aus dem Grundbuch vom Amtsgericht Prenzlau besorgt werden. Beim Amtsgericht werden alle das jeweilige Grundstück betreffenden Rechtsvorschriften eingetragen. Für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es enthält die laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Dorfes oder Bezirks in einem Band zusammengefaßt. Hier sind alle Eigentümer des Gutshauses eingetragen. Während in der Abteilung I die eigentumsrechtlichen Einzelheiten vermerkt werden, dient die Abteilung II der Aufnahme aller eintragungsfähigen Belastungen, außer den Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, die ausschließlich in Abteilung III dokumentiert werden.

Die zweite Aufgabe war, ein bauliches Gutachten über das Gutshaus und das Nebengebäude zu erstellen. Mit einem befreundeten Architekten, der auch Erfahrungen bei der ökologischen Sanierung alter Häuser hat, haben wir uns das Gutshaus angesehen. Auf dieser Grundlage wurde dann von uns das Nutzungskonzept erstellt.

Während der Verhandlungen mit der GbR bemerkten wir, daß diese Gesellschaft innerlich zerstritten und in schwierigen finanziellen Verhältnissen war. Durch den Verkauf des Gutshauses wollte sie einen Gewinn von rund 150.000 DM erzielen. Im Vertrag mit der Gemeinde war jedoch geregelt, daß bei einem Verkauf kein Gewinn erzielt werden durfte. Diese Verhältnisse erschwerten die Verkaufsbedingungen für uns um ein Vielfaches.

Ein mögliches Nutzungskonzept

– Ein Ziel des Nutzungskonzeptes für den Gutshof Pinnow ist es, bezahlbaren Wohnraum für fünf Familien zu schaffen. Besonders für unsere einkommensschwachen Haushalte sollen die Wohnverhältnisse verbessert werden. Für alle Familien muß schon bei der Planung und Gestaltung auf eine gleichmäßige Einteilung der Beteiligungsrechte geachtet werden. In der Regel beträgt die Selbsthilfe ca. 15% der Modernisierungskosten in Form von Geldleistung oder Eigenleistung.

– Eine weitere Motivation ist die Gewinnung und Gestaltung von Lebenszusammenhängen. Wohnen soll sich nicht in der Befriedigung von Grundbedürfnissen wie Essen und Schlafen erschöpfen. Sowohl in architektonischer als auch in sozialer Hinsicht soll die nähere Umgebung der Wohnräume mitgestaltet werden. Das beinhaltet die Einrichtung von Gemeinschaftsräumen und die Anlage von Grünanlagen, die zur Kommunikation einladen, sowie den Aufbau und die Pflege einer funktionierenden Nachbarschaft mit der ansässigen Bevölkerung.

– Durch den Zuzug von fünf jungen Familien mit Kindern wollen wir die dörflichen Strukturen stärken.

– Ein gewerblicher Bereich kann soziale Dienstleistungen in das dörfliche Leben integrieren.

– Zudem muß eine spekulative Bewertung von Boden und Gebäuden z.B. durch die Mitarbeit in der Gemeinde verhindert werden.

– Der Erhalt von preisgünstigem Wohnraum innerhalb der alten Bausubstanz des Gutshausgeländes sowie der Erhalt gewachsener sozialer Strukturen muß unterstützt werden.

– Ein weiterer Aspekt ist das Zusammenleben junger Familien mit Kindern zur gegenseitigen Unterstützung

Die dörfliche Einordnung

Die Gesamtanlage des Gutshofes Pinnow befindet sich mit einer Größe von knapp 10.000 m² im Zentrum des Dorfes, unmittelbar am See gelegen. Auf dem Gelände befinden sich das zweistöckige Gutshaus mit ausgebautem Kellergeschoß und ca. 500 m² Wohnfläche, zwei etwa 20 m lange Feldsteinstallungen und das zweistöckige Wohnhaus mit ca. 200 m² Wohnfläche.

Im Dorf befinden sich eine denkmalgeschützte Kirche sowie alte Stallungen. Das Gutshaus selbst sowie die anderen Gebäude unterliegen nicht dem Denkmalschutz.

Das Grundstück wird auf der nördlichen Seite durch die alte Dorfstraße, die direkt am Gutshaus entlangführt, und auf der südlichen Seite durch den See begrenzt.

Die Hoffläche des Gutshauses könnte bei Bedarf bebaut werden. Dies sollte aber nach Möglichkeit völlig ausgeschlossen werden.

Gebäudebeschreibung

Der Gutshof Pinnow wurde um die Jahrhundertwende erbaut. Nach der Enteignung 1945 ging er in das Eigentum des Staates über und wurde bis zur „Wende“ als Ferienheim für Kinder genutzt. Seit 1990 suchte die Gemeinde einen Nachnutzer, mit der Auflage, den Gutshof weiterhin wirtschaftlich zu nutzen und eventuell Arbeitsplätze für die Dorfbevölkerung zu schaffen. Drei Jahre lang stand das Gebäude leer. 1992 wurde es von der Baubüro GbR gekauft, die es gewerblich nutzen wollte. Seit mehr als zwei Jahren kümmert sich die GbR um den Komplex offensichtlich jedoch so gut wie nicht. Er ist noch immer unbewohnt, der Zustand ist zunehmend sanierungsbedürftig. Es ist jedoch eine solide Grundsubstanz vorhanden. Die Wohngebäude sind beide unterkellert. Hier befinden sich noch gut funktionierende Öfen, Duschen, sanitäre Anlagen sowie die ehemaligen Küchenräume. Der Dachstuhl ist bis auf einige von Holzwürmern beschädigte Balken noch in einem guten Zustand. Die einfach verglasten Fenster im Gutshaus schließen noch, müßten aber bei einer Sanierung erneuert werden.

Das Seitengebäude ist ein zweigeschössiger Mauerwerksbau mit einem normalen, ausbaufähigen Spitzdach. Der Dachstuhl ist noch in einem guten Zustand; er wurde wahrscheinlich 1975 neu gedeckt. Das Seitenhaus ist von den jetzigen Besitzern ausgebaut worden und besteht aus fünf kleinen Ferienwohnungen. Hier sind alle sanitären Anlagen sowie Wasser- und Energieversorgung erneuert worden. Zwei Wohnungen sind sofort nutzbar, drei Wohnungen müssen noch fertig ausgebaut werden.

Die Stallungen sind aus Feldsteinen erbaut und haben ein normales Spitzdach. Der Stall, der an das Gutshaus grenzt, ist im Dachbereich sehr stark sanierungsbedürftig und müßte sofort abgedichtet werden, um den weiteren kostenträchtigen Verfall zu bremsen. Der an das Wohnhaus grenzende Stall ist noch in einem gut nutzbaren Zustand. Hier könnten Werkstätten und eine kleine Ferienunterkunft eingerichtet werden.

Auf dem Gelände befindet sich eine große Klärgrube, die saniert werden müßte. Eine Schilfkläranlage bietet sich hier an.

Modernisierungsziele

Ziel der Modernisierung und des Ausbaus sind Erhaltung und Wiedernutzung der dem Verfall preisgegebenen Bausubstanz. Das soll geschehen durch Wiederherstellung und durchgreifende Verbesserung des Gebrauchswertes der Gebäude und Wohnungen, die Schaffung neuen Wohnraums und die Schaffung von möglichen Gewerberäumen für neue erwerbswirtschaftliche Arbeitsplätze im Bereich der Jugend- und Kinderarbeit, des Fremdenverkehrs und der Weiterbildung. Entsprechend dem Selbstverständnis unserer Gruppe sollen die geplanten Sanierungsmaßnahmen sozialökologische Lösungen bieten und so einen gewissen beispielhaften Impuls geben.

Die Modernisierung umfaßt insbesondere Maßnahmen zur nachhaltigen Verbesserung der

– Energie- und Wasserversorgung, besonders im Gutshaus (Regen- und Grauwassernutzung, Sonnenkollektoren),

– sanitären Einrichtungen (eventuell Bau einer Schilfkläranlage);

– Trockenlegung aller Grundmauern, insbesondere der des Gutshauses,

– Beheizung und Kochmöglichkeiten;

– Wärme- und Schalldämmung, besonders für den gewerblich genutzten Teil,

– Hof- und Freiflächengestaltung;

– Um- und Ausbauten, die zur entscheidenden Wohnverbesserung beitragen, im einzelnen aber davon abhängen, welche Vorstellungen des Zusammen- oder Nichtzusammenlebens die künftigen Bewohner entwickeln;

– Außenhautsanierung, wobei keine Veränderung der Straßenansicht beabsichtigt ist.

Mögliche Nutzungsversion

Zur Nutzung des Objektes im einzelnen sind mehrere Versionen im Gespräch. Alle Vorstellungen bewegen sich im Rahmen der von der Gemeinde vorgegebenen gewerblichen Nutzungsauflage, sind aber nicht durch Bauvoranfragen u.a. abgesichert worden. Die Nutzung zielt, neben der sozialen und der Arbeitskomponente, in erster Linie auf unsere Versorgung mit angemessenem Wohnraum. Das bedeutet den Um- und Neubau von Wohnraum, desweiteren die Schaffung von Räumlichkeiten zur gewerblichen Nutzung.

Im Untergeschoß des Gutshauses soll die Möglichkeit geschaffen werden, Bildungsveranstaltungen durchzuführen. Dazu wären sanitäre Einrichtungen, Seminarräume, Übernachtungs- und Kochmöglichkeiten nötig.

Die zweite Etage soll zu Wohnraum umgebaut werden sowie den Zugang zum Dach behalten. Das Dachgeschoß ist ausschließlich für den Umbau zu Wohnraum vorgesehen. Zur Straßenseite bleibt das Dach unverändert; auf der Hofseite bietet sich der Einbau großzügiger Fenster und die Nutzung von Sonnenenergie an.

Im Nebengebäude können nach geringen Umbauten schon zwei oder drei Familien einziehen.

Die Feldsteinfronten der Stallungen sollen erhalten bleiben, da sie ein wichtiges Element des Dorfbildes sind. Haustechnik sowie Nebengelasse der Wohnungen können hier untergebracht werden. In einzelnen Räumen können Werkstätten entstehen. Günstig wäre hier beispielsweise, Übernachtungsmöglichkeiten für Radwanderer u.a. zu schaffen.

Wir erwägen folgende zeitliche Reihenfolge der Baumaßnahmen:

  1. Nebenhaus für zwei bis drei Familien zum Sofortbezug bewohnbar machen;
  2. Außenmauern des Gutshauses trockenlegen;
  3. Ausbau der zweiten Etage des Gutshauses zu Wohnraum;
  4. Umbau der ersten Etage zur gewerblichen Nutzung;
  5. Keller- und Dachausbau;
  6. Gestaltung des Hofes.


Inger Elsner

Aus ”Grenzen und Möglichkeiten von modernen Lebensgemeinschaften als zeitgemäßer Ansatz im sozialen Bereich, dargestellt am Beispiel einer konkreten Utopie: Leben, Wohnen und Arbeiten in einer dörflichen Gemeinschaft im Land Brandenburg”, Diplomarbeit, FHSS Berlin, 1997.


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