Wer braucht neue Bürotürme?

Aus DER RABE RALF April/Mai 2021, Seite 15

Sieben Hochhäuser sollen im Gleisdreieck entstehen – eine Gefahr für den Park

Das Projekt „Urbane Mitte“ aus westlicher Richtung gesehen. Die Zahlen sind die Bauhöhen in Metern. (Bild: gleisdreieck-blog.de)

Wie ein Keil sollen sich bald sieben bis zu 90 Meter hohe Gebäude von Norden nach Süden ins Gleisdreieck schieben. Hier, ganz im Westen von Kreuzberg, soll unter dem Namen „Urbane Mitte“ eine Art neuer Potsdamer Platz, eine Stadt von gestern gebaut werden – mit 119.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Inhalt: 70 Prozent Büros. Der Rest wird „lebendiger Nutzungsmix“ genannt: Einzelhandel, Gastronomie und Vergnügungsstätten. Wohnungen: Fehlanzeige.

Für das Projekt würde der historische Freiraum aus den drei ehemaligen Güterbahnhöfen der Potsdamer, Dresdner und Anhalter Bahn zwischen den Stadtteilen Schöneberg und Tiergarten im Westen und Kreuzberg im Osten zerschnitten werden. Die von den Bahnlinien geprägte Stadtlandschaft würde vollständig verändert. Die unter Denkmalschutz stehenden U-Bahn-Viadukte der Linien U1 und U2 mit dem U-Bahnhof Gleisdreieck – die den Park am Gleisdreieck prägenden urbanen Elemente – wären zwischen den Hochhäusern kaum noch zu sehen.

Aus Park wird Hochhausvorgarten

Der schmale Westpark würde zum Vorgarten der Hochhauskulisse degradiert werden. Die Sonnenterrasse am Eisenbahntunnel läge den halben Tag im Schatten. Mehr Hitze im Sommer und mehr Trockenheit durch 100 Prozent Versiegelung würden den Aufenthalt im nahen Park ungemütlich machen. Die verheerenden ökologischen Folgen sind belegt – trotz der teilweise schlampig ausgeführten Gutachten zum Bebauungsplan –, wurden aber dann von Amts wegen als geringfügig oder unerheblich bagatellisiert.

Bis zum 18. Februar lagen die Bebauungsplanunterlagen für den südlichen Teil mit zwei der sieben geplanten Hochhäuser öffentlich aus. Der Bebauungsplan für fünf weitere Hochhäuser im nördlichen Teil soll später folgen, wenn die Planungen für die neue S-Bahnlinie S21 zum Hauptbahnhof so weit sind.

Anwohner informierten vor Ort mit kleinen Plakaten über das Bebauungsplanverfahren. Die Parkbesucher staunten nicht schlecht, viele wollten es erst gar nicht glauben, dass so etwas geplant wird. Innerhalb kurzer Zeit unterschrieben über 8.000 eine Online-Petition: „Gewerbe-Areal mitten im Gleisdreieck-Park verhindern“. Und viele Besucher und Initiativen beteiligten sich mit kritischen Stellungnahmen am Bebauungsplanverfahren.

Viele Fehler, viele Mängel

Durch die Stellungnahmen sind zahlreiche Mängel und Fehler in den Gutachten zum Bebauungsplan und im Umweltbericht bekannt geworden:

  • Gutachten zum Artenschutz: Der Vorhabenträger hat zuerst die Fläche roden und abräumen lassen, damit der Gutachter möglichst nichts findet.
  • Gutachten zum Denkmalschutz: Dem U-Bahnhof Gleisdreieck und den U-Bahn-Viadukten wird der Denkmalwert abgesprochen mit dem Argument, dass zur Zeit ihrer Entstehung keine Schauseite zum Bahngelände, sondern nur zur Straße ausgebildet worden sei.
  • Gutachten zum Windkomfort: Für die Umgebungsbebauung wurde eine Karte verwendet, die den Bebauungsstand Ende der 1980er Jahre darstellt. Dennoch kommt das Gutachten zur Einschätzung, dass der Westpark stark beeinträchtigt wird.
  • Klima-Gutachten: Zur Modellierung der Luftbewegungen wird ebenso ein veralteter Bebauungsstand verwendet. Es fehlen die Bebauungen an Flottwell-, Dennewitz- und Bautzener Straße sowie im Möckernkiez.
  • Die Verschattung des Westparks wird im Gutachten dargestellt, aber im Umweltbericht als unerheblich bezeichnet, obwohl die Daten anderes aussagen. Die Verschattung des Museumsparks, des Ostparks und der angrenzenden Bebauungen wird gar nicht erst bewertet.
  • Verkehrsgutachten: Es funktioniert nur, wenn keiner in der zweiten Reihe parkt.
  • Beteiligung: Die vorbildliche Partizipation, die im Hochhausleitbild vorausgesetzt wird, hat der Investor noch einmal deutlich demonstriert, als er alle Infoplakate zur Offenlegung der Bebauungsplanunterlagen am Zaun des Grundstücks entfernen ließ.
  • 100 Prozent Versiegelung: Statt Lösungen zu suchen, werden Gedankenspiele um eine Einleitung des Regenwassers in die Kanalisation oder in den Landwehrkanal angestellt – beides ist nicht klimagerecht.
  • Nutzung: In der ersten Auslegung des Bebauungsplans 2016 war noch von 10 Prozent Wohnen die Rede, nun sind es 100 Prozent Gewerbe. Besonders die geplanten „Vergnügungsstätten“ sind eine Gefahr für den jetzt schon übernutzten Park. Zurzeit findet ein runder Tisch statt, um Lösungen für die nächtlichen Probleme im Park in den Sommermonaten zu entwickeln: Lärmexzesse, Vermüllung, Vandalismus. Die „Vergnügungsstätten“ in der Urbanen Mitte könnten solche Konzepte wieder hinfällig machen.

Angst vor Schadenersatz

Gibt es ein Argument, das für den Plan mit den Hochhäusern spricht? Ja, es gibt eins: Es ist die Furcht vor Schadenersatz, der sich aus dem städtebaulichen Vertrag von 2005 ergeben könnte. Der Vertrag zwischen dem Land Berlin, dem Bezirk und der Immobiliengesellschaft Vivico sah für das Baufeld eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 vor, was bei einer damals geschätzten Baufläche von 3,4 Hektar eine Geschossfläche von 119.000 Quadratmetern ergibt. 119.000 Quadratmeter ist genau die Zahl, mit der nun im Bebauungsplanverfahren operiert wird, obwohl sich die tatsächliche Grundstücksfläche als kleiner herausgestellt hat.

Damit ergeben sich nun viel höhere Geschossflächenzahlen als die im Vertrag vorgesehene 3,5, also eine noch viel dichtere Bebauung. Im südlichen Baufeld mit den beiden etwas niedrigeren Gebäuden ist es eine Geschossflächenzahl von 5,1 – ein Drittel mehr als im städtebaulichen Vertrag vorgesehen. Und im nördlichen Baufeld mit den fünf bis zu 90 Meter hohen Gebäuden soll es eine Geschossflächenzahl von 4,4 sein. Die Gesamtfläche der beiden Bebauungsplangebiete (Urbane Mitte Süd und Nord) beträgt 3,15 Hektar. Bei einer Geschossflächenzahl von 3,5 ergäben sich dann 110.000 Quadratmeter – und nicht 119.000.

Nicht einfach durchwinken!

Außerdem sind die 3,15 Hektar sogenanntes Bruttobauland. Laut städtebaulichem Vertrag sollte aber das Nettobauland zur Berechnung herangezogen werden. Die für die GFZ-Berechnung maßgebliche Grundstücksfläche ist tatsächlich viel kleiner als die 3,15 Hektar. Denn im Geltungsbereich der beiden Bebauungspläne befinden sich mehrere nicht bebaubare Flächen: zwei Rettungsplätze für den Eisenbahntunnel einschließlich Zufahrten, die Fläche über dem Tunnel der S1 und S2, die Hochbahnviadukte von U1 und U2 einschließlich der Stützen, die Trasse der zukünftigen S21 (die teilweise überbaut werden soll), der überregionale Fahrradweg – gleichzeitig Verbindungsweg zwischen Ost- und Westpark – und die interne Erschließung etwa für die Feuerwehr mit einem erhöhten Flächenbedarf aufgrund des Zuschnitts der rund 500 Meter langen und nur 40 bis 60 Meter breiten Fläche.

Statt mit dem Hinweis auf mögliche Schadenersatzforderungen einfach alles durchzuwinken, sollte der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg genau hinsehen, mangelhafte Gutachten zurückweisen und darauf dringen, dass die im städtebaulichen Vertrag festgelegte Obergrenze von 3,5 für die Geschossflächenzahl nicht überschritten wird. Hier könnte der Bezirk einhaken, um eine ökologische, soziale und klimagerechte Neuorientierung der Planung anzustoßen.

Matthias Bauer

Weitere Informationen: www.gleisdreieck-blog.de (mit Link zur Online-Petition)
Offizielle Projektseite: www.urbane-mitte.de

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